Supermarkt – offene Fragen, fehlende Antworten, wie aus einem Gutachten ein Gefälligkeitskonzept wird

Es gab jüngst neue Bewegung beim Thema Supermarkt. Zeit, daran zu erinnern, dass einige wesentliche Fragestellung ungeklärt sind. Und Zeit aufzuzeigen, wie aus einer gutachterlichen Stellungnahme ein Gefälligkeitskonzept wird.

Größe des Markes, Lage des Marktes

Es bleibt dabei: es soll weiterhin ein zusätzlicher „großflächiger Lebensmittelvollsortimenter“ in Wachenheim entstehen. Die ganze Argumentation hängt an angeblicher Unterversorgung, die sich durch die Kaufkraftbindung ausdrückt.

Die weitere angebliche Folgelogik: dafür ist nur im Bischofsgarten ausreichend Platz, also muss dort ein neuer Markt hin.

Ca. 1600 qm Verkaufsfläche soll der dann haben (zur Orientierung: der bisherige REWE-Markt hat ca. 980 qm Verkaufsfläche).

Was geschieht, wenn es eine Stufe kleiner wird, so in etwa 1200 qm? Reicht dann das Areal des bisherigen Standorts aus? Ich erinnere: Areal ist mehr als das vorhandene Grundstück, sondern mit Einbeziehung der Nachbargrundstücke – man muss sich halt bemühen. Ich denke ja, da REWE das in nicht allzugroßer Entfernung vormacht. Und ich denke, dass der vorhandene, etablierte Standort auch der beste Standort ist.

Ich mag jedenfalls nicht ohne Not einen Supermarkt-Klopper an der halbwegs anschaulichen Ortseinfahrt aus Richtung Osten.

Versorgung

Es herrscht in der Verbandsgemeinde eine angebliche Unterversorgung. Das kaufe ich für Friedelsheim und Gönnheim direkt ab, da dort außer Bäckereien nicht viel vorhanden ist. Für Wachenheim gibt es den vorhandenen REWE. Dass eine Unterversorgung vorhanden ist, ergibt sich aus der sogenannten Bindungsquote, d.h. von der rechnerisch vorhandenen nahversorgungsrelevanten Kaufkraft bleibt in der Stadt rechnerisch nur 33%. Laut Gutachten wären bis zu 70% denkbar. Eine Versorgungsnot erkenne ich dennoch nicht, damit komme ich aber zu „was verbessert sich durch mehr Märkte, außer mehr Umsatz für REWE?“

Gewerbesteuer

Das Argument habe ich tatsächlich schon ein paar Mal vernommen. Bisher ohne jegliche Aussage, von welcher Größenordnung wir da sprechen. Also mal konkret: bei einem angenommenen Umsatz eines Supermarktes in Wachenheim von 6,5 mio€. Was bleibt an Gewerbe- oder sonstigen Steuern in Wachenheim? Bei einem Gewerbebetrieb mit Sitz in Wachenheim könnte ich das noch selbst einigermaßen hinrechnen. Wie ist das bei einer GmbH mit Sitz in Köln?

Der Gutachter

Ich möchte gerne wissen, ob und wie häufig der Gutachter mit REWE Projekte entwickelt hat.

Das Einzelhandelsgutachten hat in der aktuellen Fassung eine wesentliche Aussage zum Bischofsgarten, die sich im Laufe der Zeit verändert hat. Aktuell (2019):

Dem Standort stehen raumordnerische Zielvorgaben entgegen. Im Vergleich zu anderen, mehr innerörtlich gelegenen Standorten ist die Fläche raumordnerisch ungünstiger zu bewerten und führt – wie der Standort Oberstnest auch – insbesondere zu einer Minderung der  Entwicklungsmöglichkeiten für einen Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt von Wachenheim sowie zwischen Friedelsheim/Gönnheim. Der Standort kann jedoch weiter verfolgt werden, da keiner der innerstädtischen Standorte umsetzbar ist.

Das hörte sich 2013 noch so an:

Dem Standort stehen raumordnerische Zielvorgaben entgegen. Im Vergleich zu anderen, mehr innerörtlich gelegenen Standorten ist die Fläche raumordnerisch ungünstiger zu bewerten und führt insbesondere zu einer Minderung der Entwicklungsmöglichkeiten für einen Lebensmitteleinzelhandel in Friedelsheim/Gönnheim. Der Standort kann jedoch weiter verfolgt werden, wenn keiner der innerstädtischen Standorte umsetzbar ist.

Das heißt von 2013 bis 2019 hat die Stadt daran gearbeitet, die innerstädtischen Standorte zu verunmöglichen?

Weitere interessante, da in eine Richtung tendierende Veränderungen: aus maximal 1600 qm Fläche wird ca. 1600 qm:

2013

Die mögliche Größe eines Vollsortimentmarkts in der Stadt Wachenheim ist auf die Entwicklungsmöglichkeiten für einen weiteren Einzelhandelsmarkt zwischen Friedelsheim und Gönnheim abzustimmen. (…) bis zu einer Verkaufsfläche in einer Größenordnung von maximal 1.600 m² davon auszugehen, dass die Realisierungschancen eines nicht-großflächigen Marktes zwischen Friedelsheim und Gönnheim nicht grundlegend eingeschränkt werden.

Bei der Berechnung der Kaufkraftbindung im Sortimentsbereich Lebensmittel verändern sich die Berechnungen und führen zu grundverschiedenen Aussagen.

Während 2013 noch

Die maximal anzunehmenden verträglichen Kaufkraftbindungen entsprechend der Prüfung der branchenbezogenen Ansiedlungspotenziale in Kapitel 7.3 werden in Bezug auf die gesamte Verbandsgemeinde und die Stadt Wachenheim eingehalten.

meint das Gutachten 2019 auf einmal bei ganz anderen Zahlenwerten

Für Friedelsheim und Gönnheim kommt es zu rechnerischen Überschreitungen der maximal anzunehmenden Kaufkraftbindungen. Daraus folgt, dass ein Markt mit den angenommenen 800 m² Verkaufsfläche entweder zusätzliche Kaufkraft von außen ziehen muss oder nicht die angenommene Umsatzleistung erzielen kann. Da eine zusätzliche Kaufkraftbindung aus anderen Gemeinden aufgrund der räumlich-strukturellen Situation, der Verkehrsanbindung und der vorhandenen Betriebe nicht denkbar ist, ergibt sich, dass ein Markt zwischen Friedelsheim und Gönnheim nur eine unterdurchschnittliche Umsatzleistung erzielen können wird. Ob dies wirtschaftlich darstellbar ist, ist durch einen potenziellen Betreiber zu egebener Zeit zu prüfen.

… scheinbar ist der Markt dort nicht mehr so genehm….

Auch bei den Empfehlungen wird das Gutachten von 2013 nach 2019 REWE-Wunsch-freundlicher, während 2013 klar eine Prioritätenliste aufgezeigt wird, nach der der Bischofsgarten ganz hinten landet, ändert sich das 2019. Fassung vom April 2013:

Als zweite Fläche für einen weiteren größeren Betrieb des Lebensmitteleinzelhandels kommen unter isoliert einzelhandelsbezogenen raumordnerischen und städtebaulichen Gesichtspunkten folgende Standorte in Betracht, wobei die Reihenfolge als Prioritätenfolge zu verstehen ist:
•„Oberstnest“
• Nördlich der Friedelsheimer Straße „Neustück Süd“
• Südlich der Friedelsheimer Straße „Bischofsgarten“

Die Entscheidung für einen dieser Standorte muss seitens der Stadt Wachenheim unter Berücksichtigung sonstiger städtebaulicher Aspekte und der Erfordernisse der Raumordnung getroffen werden (vgl. Kapitel 10).

Plötzlich werden Punkte beschrieben, die 2013 noch lösbar entschieden, um erneut zielgerichtet zum Schluss zu kommen:

Somit verbleibt neben dem bestehenden Standort des REWE-Marktes nur der Standort „Bischofsgarten“ als Standort für einen ergänzenden Lebensmittelmarkt. Auch wenn dieser Standort im raumordnerischen Sinne nicht integriert ist, kann nur dort die Versorgungssituation in der Stadt Wachenheim insgesamt grundlegend verbessert werden.

Eine erneute Ausschließeritis!! Immerhin war der Gutachter 2013 schon so ehrlich, um zu schreiben

Das Einzelhandelskonzept ist jedoch im Ergebnis Ausdruck des planerischen Willens der Verbandsgemeinde und kann daher auch zu Ergebnissen abweichend von gutachterlichen Empfehlungen führen.

… achso. Und daher ändert sich das also von einem Gutachten zu einem Konzept – warum brauchen wir dann einen Gutachter?.

Lösungsansätze

Es gibt Parameter, die die Lösungsfindung verkrusten und verharren lassen:

  • die Größenorientierung „großflächig“
  • ein „weiterer Standort“
  • fehlender politischer Wille, offen und argumentenbasiert nach Lösungen zu finden

Damit führt zu einer Lösung:

  • Aufweichen des Dogmas „großflächig“
  • Aufweichen des Dogmas „zweiter Standort notwendig“
  • Argumente auf den Tisch
  • Scheuklappen ablegen

Totschlagargumente

  • „Einwohnerbefragung: die Mehrheit hat entschieden.“
    Das ist ziemlich Quatsch: Zum einen diente diese Befragung der Entscheidungsfindung durch die Räte und führte gerade nicht zu einer Verpflichtung der freien Mandate (–> Kommunalrecht) und zum zweiten war die amtliche Information zu der Befragung bereits fehlerhaft (da wurde bereits amtlich nur von einem möglichen Standort gesprochen, wozu dann überhaupt darüber befragen?).
  • „wer braucht schon fußläufig – alle fahren Auto“
    … dann können sie auch 3 km weiter fahren.
  • Gewerbesteuer
    s. oben: dann sagt mal wieviel das ist und wieviel in Wachenheim bleibt.
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Über bergerandreas

aus Wachenheim, begeisterter Mountainbiker (opentrails!) und freier Demokrat
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Eine Antwort zu Supermarkt – offene Fragen, fehlende Antworten, wie aus einem Gutachten ein Gefälligkeitskonzept wird

  1. reinharddechow schreibt:

    Lieber Herr Berger,
    Ihr detaillierter Vergleich von alter und neuer Fassung des Einzelhandelskonzeptes hat sich gelohnt. Vielen Dank für Ihre Mühe. Sie bestätigen nachweisbar, was den Kritikern schon lange klar war: Es geht nicht um eine nachhaltige Verbesserung der „verbrauchernahen Versorgung (Nahversorgung) zur Deckung des kurzfristigen, täglichen Bedarfs“ in der Verbandsgemeinde entsprechend den Vorgaben des LEP IV. Es geht vielmehr schlicht um einen schönen großen Vollsortimenter auf der grünen Wiese bzw. im grünen Wingert, der ausschließlich mit dem Auto erreichbar ist. Dabei haben wir im Umkreis von 5 bis 20 Minuten um Wachenheim eher eine Überversorgung mit Vollsortimentern, und demnächst kommt im Fronhof 2 wohl noch ein weiterer hinzu. Statt einer Reduzierung würde ein Markt im Bischofsgarten zu einer Maximierung des Verkehrs in der Verbandsgemeinde führen, insbesondere wenn der Vorschlag realisiert wird, am jetzigen REWE-Standort einen Drogeriemarkt anzusiedeln. Kaum vorzustellen, was dann auf der jetzt schon beliebten Rennstrecke Friedelsheimer Straße los ist! Und für eine Verbesserung der Nahversorgung in Friedelsheim und Gönnheim würde sich wohl kaum ein Investor finden.
    Auffällig ist im Übrigen, dass im Bischofsgarten ca. 3,2 ha reserviert sind, „jedoch variabel entsprechend den Anforderungen eines möglichen Betreibers. Der tatsächliche Bedarf liegt zwischen 0,7 und 1,0 ha.“. Ein Schelm, der sich dabei denkt, dass dort im nächsten Schritt weitere Wunschprojekte der großen Einzelhändler auf der Jagd nach größeren Marktanteilen realisiert werden sollen.
    Das macht alles nicht den Eindruck, als wenn die Verantwortlichen sich kreativ Gedanken gemacht hätten wie die zukünftigen Herausforderungen bei der Stadt- und Gemeindeentwicklung zum Vorteil der Bürger berücksichtigt werden können. Das Büro Piske jedenfalls ganz sicher nicht.
    Auf einer älteren Version der Internetseite von Piske konnte man übrigens lesen, dass diese Firma auch schon für REWE tätig war: Gestaltung der Außenflächen von Großmärkten…..
    Gibt es noch die Chance, dass der Verbandsgemeinderat oder die Kreisverwaltung oder die SGD oder wer auch immer dieses total rückwärtsgewandte Projekt endgültig vom Tisch fegt??
    Grüße aus der Nachbarschaft
    Reinhard Dechow

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